专家进房屋登记之前的权属状态

问题1：就该房屋如果买方已经与开发商签订了购房合同，并缴纳了全部的款项。只是从时间版上讲还未权记载于登记簿时，该房屋的权利主体是谁？

开发商，如你所述物权法规定的很明确。

问题2：如果某男与开发商处签订了购房合同，并缴纳了全部款项，但在记载于登记簿之前，同某女办理了结婚登记，然后才将该房记载于登记簿，那么，该房属于他们的夫妻共同财产吗？

是属于共同财产还是属于个人财产，法律上规定的比较模糊，理论上有争议，实践操作中各地法院的规定也不一致。如上海法院会认定为个人财产，浙江的法院会认定为共同财产。

1我的意见是，房屋买卖合同应自签订之日生效，不以产权过户为生效要件。如专果无当事人之间的特属别约定。
2因为合同法第44条规定，依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。因为并无任何法律法规规定房屋买卖合同要办理登记之后才生效。只是法律规定了要办理登记之后，房屋所有权才发生转移。其中有合同法第133条规定，标的物的所权自交付时起发生转移，但是法律有规定或者是当事人有约定除外。针对房屋买卖来说，就有法律的另行规定，因此要从登记之后所有权才发生转移。比如3城市房地产管理法第59条规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。
4由此可知，房屋买卖如果签订之后未过户，合同是有效的，只是所有权未发生转移。

6明白了以上道理，你说的男方婚前签订合同情况就不难理解了，此房属于男方婚前个人财产。因为房屋合同在结婚之前已经发生效力。

没登记之前房子不是你的，你没有所有权
但是，合同成立的情况下，你仍享有请求权

第二的问题
房子不算夫妻共同财产，放心
这属于婚前财产，你也可以去公证一下
《婚姻法》第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方财产。
（一）一方的婚前财产
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费用等；
（三）遗赠或赠与合同中确定归夫或妻一方的财产；
（四）一放专用的生活用品
（五）其他应当归一方的财产。

1、第一个问题法律有标准答案，见物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者回其他不动产物权答的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这个制度完全解决了你的问题，预备登记也是物权登记，要记载入登记簿的。
2、假如没做预告登记或者当地政府很懒惰没开办预告登记，虽然房屋主体仍是开发商，但最高院早就有保护小业主预备权利的规定，明确说这种情况不能因发展商的负债而拍卖小业主已付款的房子。具体见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
3、第二个问题非常专业，目前尚无标准答案。但司法实践倾向于保护签约者，谁签约就认为房子是谁的。假如是婚前签约，就认为房子是婚前财产。其理论依据是这是婚前取得的债权，婚后具体化，仍算婚前财产。