北京传统的别墅带有“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说。“一山”指西山，“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带，“三线”指立汤、京顺、京通三条线，“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念里的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
打开一张楼市地图，你可以发现：北京的别墅主要集中在京顺路沿线、温榆河周边。而就区域来看，昌平区占据新产品面市数量之首。事实上，由于交通条件的改善，北京各区域别墅板块化集结特征明显，代表性的别墅板块有：西山板块、潮白河板块、温榆河板块、小汤山板块、京昌高速板块、亦庄板块、通州板块以及后起之秀房山、密云和怀柔等区域。
昌平除一些老项目纷纷推出新产品外，壹仟栋、华远静林湾、香江别墅、保利垄上、东方普罗旺斯、顺驰・林溪、麦卡伦地等都在近期先后推出了别墅新盘。
与此同时，顺义也推出了龙湾别墅、金碧湖畔等新项目，美林香槟小镇、优山美地等部分项目推出了二期产品，放量至少在四五十万平方米左右。
加州水郡、提香草堂、靠山居・艺墅等项目抢着分割房山市场。
怀柔区也推出Myvilla、塞班假日等项目。
康城、尚东庭等项目使通州也形成了一定的别墅居住氛围。
原生墅、水晶城、果岭・假日、兴涛苑、翡翠城及翡翠城五期――福提岛则构成了大兴成熟别墅集中区。
自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。