首先说你这阁楼私自转让是不受法律保护的。你只能说转让使用权。因为该回阁楼无房答产证，属于你自己房屋的附属设施，不能单独出让。法律不予承认。
1、该房屋没房产证，更没土地证，也就根本没有土地使用权。所以说土地使用权转让是无效的。
2、对于你说的暖气、自来水、电、以及天燃气，这些配套设施公司是不允许你私自架设管线到阁楼的，特别是暖气和天燃气。暖气是收接口费的，被查到会要你补交接口费。天燃气更危险，你私自接上去，除了问题人家天燃气公司可以免责。
3、你这样的房子，自己都搞不清楚关系，人家谁敢买啊。
4、法律合同有效的前提是符合法律法规的合同。你这种不符合法律法规的合同怎么会受法律保护呢。