买二手房时有12年房龄算不算是太久的房子

关键看物业。。。如果物业好，而且楼体外层是涂料的话，10年的房子根本看内不出来，重容刷一遍跟新小区一样！
另外所谓的证过5年实际是以契税票为准，就是你买的房子缴纳契税的时间，有契税票不一定有房本，有房本肯定有契税票，是这么个关系！

12年的房龄是比较老的房子了，该不该买就要看土地性质了。
土地性质分为两种，一种是划拨地，划拨地是没有使用年限的；另一种是出让地，出让地就有使用年限了，一般为50年或者70年。如果房龄有12年了，那么从拿地到现在至少有15年了。
证过5年表示房子满5年了，满5年就可以免营业税。现在新政策是房子满2年就可以免营业税。
判定房子是否满2年，是根据房产证上的时间，有些地方可以以契税发票上的时间为依据，有些地也可以以购房合同上的时间为依据。