这个问题恐怕不是一句话可以说清楚的。
如果你们的土地有土地证，业主有房产证，然后自行改造，不对外销售的，其实是不必走招拍挂程序的。
如果原来的土地证是划拨的，可以通过补办出让手续，补交土地出让金方式解决。
如果你们的改造，增加容积率，交给外来发展商改造，你们属于回迁的，情况比较复杂，可以从两方面考虑：如果发展商把原来的土地使用权收购了，在取得你们现有业主同意的前提下，可以由发展商自行改造。如果土地使用权还在原使用者手上，政府要改造，现有业主同意后，则可以政府收回土地使用权，再通过招拍挂方式供地，政府可以设定竞得者需要提供回迁房。