房地产价值怎么计算的

1，所有的价格*权重，再相加起来，就得到本项目的定价价格，即比准价格。 权重是根据项目的类似性和影响力来分的，越类似，越有影响的，权重越高。 比如你项目对面也有一个项目，并且户型配套等也很相似，有可能权重就是90-100%，都可以的。 2，基准地价系数修正法的基本公式如下：
V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
3，个别因素修正系数： 待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数。 4，容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制，并且考虑市场供求关系对地价的影响。 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C・H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 5，土地取得方式系数计算方法，不具有普遍适用性。因用地面积（以平方米为单位）的绝对数值很大，土地取得方式系数即使发生很小的变动，都可能使土地出让金的价格发生很大的变化。 举个具体的例子来说明吧： 当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1，土地取得方式系数为0.9。 7，在房地产估价中，对房地产价格的计算有多种方法，（如市场比较法、收益法、成本法）。 在房地产估价时，宜用两种以上方法进行评估，以求各估价方法之间的相互补充，印证。
一般情况下，估价对象的数值就等于1。 8，拆迁人对被拆除住宅房屋的所有人的补偿款计算公式为：补偿款重置价格×成新率×原建筑面积。

通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如：专
1）楼层（楼层高低属）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/园景等其他景观4）宁静（所处位置的宁静程度）5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

1・按购置房屋时的实际总支出做为房产价值；
2.自建房产・：按建造房屋实际耗用的原材料，人工费等支出，作为房产价值。