目前《土地管理法（修订草案征求意见稿）》正在全国国土厅局系统征求意见，而且明确《土地管理法》的修订将在年内审议。引起人们关注的是在新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”，这次的讨论稿给了人们巨大的遐想空间。 一段时期以来，随着社会各界人士热评物权法草案，现行法律法规中有关城镇住宅地或建设用地70年使用权的议论骤然多了起来。老百姓用尽多年积蓄、甚至贷款购买的商品房在70年的产权到期后命运如何，很多人并没有考虑到这个问题：是重签合同继续无偿使用，还是有偿续费重获合法身份？ 首先，大家要搞清一个概念，是住宅用地使用权70年，而不是住宅使用权70年。现在很多人都将70年的使用权误解为房子本身，其实是错误的。70年的使用年限应该是从开发商取得用地的时间开始算而不是业主收楼的时间开始算，中间还有开发建筑的时间，有的地块还曾闲置多年，所以大家的房子所在的地块究竟还剩多少年一定要搞清楚。刚刚收楼的新房其土地使用权也有可能已经过了10年。 谁买房子会考虑70年以后？恐怕大多数人都不会想的那么长远。现在买房子的人想的最多的还是自己现有的个人财产罢了。如今房价这么高，若不是家中有待婚青年，若不是害怕存款贬值，若不是虚荣心促使自己和别人攀比一下，那就是可买可不买了。因为现在买房子住已经不如租房子住了，“安居乐业”并不是说非得要买房子住才算安居的，谁还会想到70年以后的事情？ 刚才大家也看出了一些端倪，近日国土资源部一位官员就表示住宅土地使用权到期后如何续期还是几十年后的事情，届时是“无偿”还是“有偿”续期，不会在近期确定。这话虽对，毕竟对大多数人来说70年似乎还很长，但是有几个辛苦了一辈子才真正拥有一套房子的人会心安理得？ 如果说过去人们不关心住宅70年后怎么办主要是因为当时的城市居民中，大多数人还住在单位宿舍或房管所的房子里，定期交着房租，“买商品房”还只是一部分敢于吃螃蟹的人的行为。这个时候，物质生活相对匮乏，“70年大限”在他们生活中要面对的种种问题里还远远排不上号，理所当然地要延后思考。而今，商品房的概念早已深入人心，随着经济的飞速发展、城市化进程的加快，人们购房的需求日益旺盛，推动房价持续走高，对绝大多数人来说，买房仍然是生活中一项重大支出。而辛辛苦苦攒钱买了房，有一天却可能不再是你的了，相信任何人都不可能无动于衷、泰然处之。 过去人们只知道对自己“百年”后那边的房子特别关注，可谁会想到有这么一天连自己住着的房子都给找麻烦。虽说是70年以后的事，相信过70年相当一部分人早就灰飞烟灭了，可人们就是想得那么远。这也将古往今来的一句至理名言“人无远虑必有近忧”给打了个稀巴烂。看来有时候想得太远了，也会自讨其扰啊！ 偏偏是《土地管理法》征求意见稿中有49条新增法条，其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。就连专家也表示:“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”您说老百姓怎么办？ 虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。何为“按照国家有关规定自动续期”，当然既可能有偿也可能无偿，等于是把最终决定的权力交给了政府。因为“国家有关规定”是一个非常模糊的表述，从人大通过的法律到国务院通过的法规乃至部委制定的行政规章，应该都属于这个范畴。 应该说，上述的担心并不是多余的。我国宪法第10条规定：城市的土地属于国家所有，且“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就清楚地表明，除国家和集体之外，私人不可能拥有对土地的所有权，只能享有合法的土地使用权。为此，国务院正式颁布了城镇国有土地出让和转让暂行条例，规定居住用地的土地使用权出让最高年限为70年、工业用地和综合用地则为50年。 另外，《征求意见稿》第一次明确提出，土地权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，在对原有土地权利界定的基础上，《征求意见稿》第十条提出，土地权利包括国家土地所有权、集体土地所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、农用地使用权、宅基地使用权、地役权、土地抵押权等。 个人住宅在70年后会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”，这个忧虑一直悬挂在公众心头，在现有法律意义上，业主对房屋所拥有的实际产权是相当不完整的，而且，只要这一核心问题不早日予以法律明确，《物权法》对于房屋物权的保护作用也将被严重虚化。不再继续搁置或回避这一核心问题，对于稳固公众信心将起到非常重要的作用；尤其是在金融危机背景下，早日明确这一问题，实际也是对公众消费信心的一种有力提振。 据了解，《征求意见稿》将形成《土地管理法》的基本框架。日前国土资源部官员透露，将尽快上报全国人大法工委，预计上半年审议工作可能会积极开展。我们将拭目以待！