案情简介
咸阳某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。小区物业管理公司得知上述情况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，同时告知张某根据该小区制定的管理公约中规定张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业管理公司交纳罚款。张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业管理公司要求排除妨害。物业公司接到法院的应诉通知后向陕西许小平律师事务所进行法律咨询，询问应如何进行答辩。房产部的曹律师给出如下法律意见：
律师分析
根据我国《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，房地产产权人、使用人不得实施四种禁止性行为，并规定了物业管理公司对发生的违禁行为有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。这四种行为有：1、擅自改变小区内土地用途的；2、擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；3、私搭乱建，乱听乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；4、不照章交纳各种费用的。同时建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定，房屋装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加入荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全性进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主体结构的行为，物业公司有权制止张某继续装修。但是，对于物业公司提出的根据自己制定的管理公约对张某进行处罚，律师认为：根据我国《行政处罚法》的规定，只有法律、行政法规和规章才能设定行政处罚，小区管理公约这种自律性规章是不能设定行政处罚的。小区公约中可以规定责令恢复原状、赔偿损失等民事责任方式。因为物业管理是基于委托合同而产生的管理权限，且行政处罚的主体只能为法律规定的有执法权的行政主体。