离婚时如何计算房屋增值部分损失

【案情】 2006年底，李某为结婚贷款购置一套商品房，总价30万元，其中个人首付20万元，贷款10万元。李某于婚前取得了房产证。婚后，李某与妻子陈某共同还贷6万元。现陈某起诉离婚，并认为现该房屋已升值为40万元，除去李某个人首付20万元，要求分割婚后房屋增值部分的20万元的一半，即10万元。 【争议】 李某认为，该房产系自己婚前购买，婚后虽然是夫妻共同归还房屋贷款，但尚未还清房贷，只应分割共同还贷部分的房屋增值。 陈某认为，该房产增值部分系李某首付20万元所形成的投资收益，依据婚姻法有关规定，一方投资所得的收益，属于夫妻共同所有，理应分割。 【判决】 经评估，该房产的评估价值确为40万元。法院审理后认为，婚后共同还贷的增值部分可归夫妻双方共同所有，故判决李某给付陈某4万元。 【评析】 本案首先应明确房屋的物权归谁所有。《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据此条，该房产依法归李某所有。因此，本案应以货币形式在夫妻之间分割房屋的增值部分。 对于陈某的观点关于房产增值部分系李某投资所得的收益，正确与否。陈某的诉讼请求是依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于应当归夫妻双方共同所有的财产。但是，该解释规定的是婚姻关系存续期间一方以个人财产投资所得收益，归双方共同所有。并没有规定，一方在婚前投资，在婚后所得收益归双方共同所有。更重要的是，把个人为结婚而买房的行为定性为投资行为，也是错误的。 本案的处理方法及李某的观点，涉及两个问题：1.婚后共同还贷形成的房产增值部分是否归双方共同所有；2.尚未还清房贷部分所形成的房产增值部分是否归双方共同所有。 对于婚后共同还贷形成的房产增值部分应归双方共同所有，已经广泛讨论过，得到公众的认可，在此不再赘述。 对于尚未还清房贷部分所形成的房产增值部分。笔者认为不应归双方共同所有，理由如下:1.尚未还贷形成的增值部分是不确定的。不能否认，房屋有降价的可能，当还贷期间房价跌落，还贷人不能要求对方返还分割的款项。并且，在房贷还清之前，贷款银行是房产的抵押权人，若还贷人无力还款，银行将行使抵押权，房产增值将不复存在。2.离婚后，一方需要继续还贷，方能保住增值利益，而另一方将不再参与还贷。若此种情况下，双方均分增值利益，显然违反了民法的公平原则。因此，尚未还清房贷部分所形成的房产增值部分应归继续还贷的一方所有。 法院对本案判决李某给付陈某4万元，正是上述两个问题的解决。基于如下逻辑：双方共同还贷6万元，占房产购买价格30万元的五分之一，现房产升值为40万元，这五分之一即变成了8万元，平均分割，即各4万元。(李昊辉、杨国燕）