浅论2010年下半年咸阳房价走势 ■孟渭泰／文 今年四月中旬以来，国家重拳频出，如暴风骤雨般出台房地产调控政策，掀起了新一轮楼市调控风暴。目的是遏制部分城市商品住房价格过高，上涨过快，抑制投机性购房，合理引导个人住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。 新政出台两个多月，国家持续有力的调控政策初显成效，一线城市房价过高，上涨过快的现象初步得到有效抑制，主要城市成交量锐减。而地处三线城市的咸阳成交量也大幅减少，但房价仍呈小幅上涨。楼市走势飘忽不定，市民雾里看花，成交持续低迷，百姓持币观望，下半年这种状况又会怎样，一时成为社会关注的热点问题。 下半年咸阳房价走势如何，笔者分折认为：房地产仍处于持续调控阶段，浓厚的持币观望情绪，低迷的成交量必然引起房价下降。但由于刚性需求也会定量释放，房价下降幅度有限，成交量持续低迷的状况年底前不会改观。 从政策面来看，国家将持续出台调控政策，房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。有权威人士坦言：“只要房价降不下来，对房地产市场的调控就不会停止。”此话表明了国家持续推进楼市调控政策的决心。后续政策决定房价走势。日益浓厚的持币观望情绪，持续低迷的成交量必然引起房价下降。短时“惜售”房企还挺得住，长期“捂盘”是很不划算的，考虑占用资金因素，不如让利出手更实惠。开发商会依据持续调控政策变化，适时作出调整，推出一些优惠措施，作出明智抉择。故从政策面来看，房价会有所下降，但下降幅度有限。因为咸阳房价相对合理，尚无泡沫；加之楼盘品质的提升，投资成本的增加，也从另一方面摊薄了开发利润，故实际房价有可能小幅调整，但不会大幅下降。 从市场面来看，成交量持续低迷，刚性需求会定量释放，会对市场起到支撑作用。供求关系决定房价走势，房价走势如何，最终还是市场说了算。咸阳楼市量价变化较为正常，房价不会一直走高，也不会一直低迷，调整幅度不会很大，后市定会持续平稳发展。这是因为有效供给不会大增，楼市低迷导致房企减少供给量，而廉租房、经适房等保障性住房存在建设周期，投入市场还需时日，有效供给尚未形成；区域的发展潜力是影响房价的主要力量。新区建设必然带动房价上涨。咸阳虽然处于大规模城市建设时期，但今年才是国际化大都市元年，沣渭、泾渭新区还在规划阶段，下半年还不可能形成有效供给，所以对近期房价影响不大。 目前咸阳房价虽不是太高，但仍超越了居民家庭的收入能力。人们希望房价能回归到合理价位，真正让普通百姓都能买得起房。那么，什么是合理的住房价格，并能建立与居民收入同步增长机制，以确保房地产市场持续、平稳、健康发展。 据《今日咸阳》报日前对30位最近买房或有购房计划的市民进行调查得知，咸阳房价3000元／平方米，多半市民尚可接受。但目前每平方米建筑面积士地价格＋建安成本＋各种税、费等，开发成本己经超过3000元／平方米，房价不可能低于开发成本。 那么，究竟什么是合理的住房价格，什么水平的房价才能使“普通人买得起房”，国际上有通用量化分析的计算标准。 合理的住房价格用房价收入比（一个地方房价的中位数与该地居民家庭年收入中位数之比）来衡量，一般为3－6。实际上，只要房价收入比超过5，国际上就会认为将使得房屋购买力下降，超过6就会被认为属房地产泡沫区、房价收入比超过7以后，则是被公认为“国际房价最难承受地区”。根据我国住房小康发展的要求，以户均90平方米的公寓毛坯房售价为标准（欧美国家一般以户均200平方米装修好的独立屋为样本）。如果以房价收入比6来计算，我国城镇的平均房价的“合理水平”究竟应该多少呢？根据国家统计局公布的数据，去年我国城镇居民的人均可支配收入为17175元。由于人口中60%以上达不到平均水平，所以，我国城镇居民可支配收入的中位数约为15500元，一家三口的年收入46500元。六年的收入就是279000元，“买得起”的90平方米住房的价格上限应为3100元。 2009年咸阳居民人均可支配收入16404元，而今年5月份咸阳市普通住房销售均价3801元／平方米。两个人一个月可支配收入还不够购买1平方米房，一生的代价也就是一套房，真成了名副其实的“房奴”。从这里可以看出，国家持续有力地调控楼市的原因所在。目的就是要合理的住房价格，让普通百姓能买得起房，以实现“居者有其屋”，确保房地产市场持续、平稳、健康发展。 综上所述，下半年咸阳楼市将会量价齐跌，但跌幅有限，变化不大。“金九、银十”的旺销现象今年能否显现，取决于后续调控力度的大小。后市走势如何，我们试目以待！