根据情况而认定是否二套房。
首套房认定标准
1.贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房――算首套。
2.贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房――算首套。
3.全款买过一套房贷款买房――算首套。
4.全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房――算首套。
5.个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时――算首套。
6.个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房――算首套。
7.夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清银行。业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素，灵活把握贷款利率和首付比例。
8.夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款――算首套
二套房认定标准
由于认贷不认房政策的出台二套房的界定要简单些：
1.贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房――算首套，若贷款未结清――算二套。
2.个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。
3.夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款，已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素，灵活把握贷款利率和首付比例，若贷款未还清――算二套房以上。