我们大家对房屋升值很是关心，特别是通过贷款买房，到期后房屋升值多少才不吃亏，下面我们分析及举例说明一下。
一、你是怎样计算买房成本的
1、房款（贷款+首付款）。
2、贷款利息（这是使用贷款付出成本）。
3、各种税金费用。
以上三项合计就是你计算的买房成本。
二、忽略的成本因素
除上述因素外，我们还忽略你原投资成本的时间价值，这个因素就是你买房子支付的费用和资金（首付款+税费金额）的时间价值。为什么要计算他们呢？很简单，假如你不买房，这些钱存银行，你肯定会有一笔利息收入的，买了房子这部分利息与你就拜拜了。这就是货币的时间价值，也是你买房的机会成本。
三、怎么计算这部分价值呢
为了简化计算，并考虑大众人群，不考虑投资经营，也不考虑投资基金股票及其他理财产品，
我们只保守的假定为进行定期银行存款。房贷期限一般高于定期存款期限，因此我们进行存款优化组合，既：存一定期限后再将本金及利息再进行定期存款，直到与贷款期限一致。
四、举例说明
假如房价100万元，首付款20万元，税费等2万元，贷款80万元，期限20年。
首先，计算22万元的时间价值。我们按照现行利率，采取存定期5年，到期后本息再存5年，按此循环一直存满20年。经公式计算20年利息是31.5万元。
其次，计算买房成本。买房成本为：贷款额+首付+税费+贷款利息。按照现行利率和等额本息法计算，80万元贷款到期后利息是50.3万元。所以买房成本为80+20+2+50.3152.3万元。
最终买房成本为：首付时间价值+买房成本31.5+152.3183.8万元。
五、看看20年后房子升值多少不吃亏
这里不考虑你住了20年房子的使用价值和其他价值，只单纯考虑房屋的经济价值。
从计算结果上看，你花100万元买的房子，20年后必须升值83.8万元，也就是20年后你的房子市场价值高于183.8万元你才不吃亏。