一、定义的区别
公寓是集合式建筑的单元名称，早期主要供一些中等收入的高级职员、政务公务员居住或是往来的中外客商及其家眷短期租用。现在指有五个或五个以上的居住单位楼宇，就是通常我们所说的公寓。
住宅的类型范围比较广，像别墅、集体宿舍、职工宿舍、学生宿舍等专供人居住的房屋，都可以叫做住宅。
二、功能的区别
公寓有投资、自住、过渡和办公等用途，在保证基本的居住功能上，更加讲究其舒适性、服务性、结构合理性和居住设备的完整性。一般公寓的层高建筑要求是在2.8米以上，因为如果楼房的层高不够的话，会让居住在里面的用户产生压抑感。而且，在设备配套上，可以24小时为居住用户提供热水和电梯服务。
普通住宅主要是以家庭为居住单位，作为长期居住的住房，用户在购买前肯定会考虑到以后的居住环境、小区的绿化、安保、周边的学校、医院、商场、交通、银行等配套设施。同时，由于用户的购买能力的差别，最终选购的住宅品质档次也高低不同。
三、类型的区别
根据公寓的房屋特点和部分土地产权、使用权的区别，可细分为排房、单元公寓屋、股东屋和出租屋;按照公寓的建筑结构的区别，又可将其分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。
住宅的分类就太多了，按照住房的层数分有单层住宅、多层住宅和高层住宅;按照住宅的性质分有普通住宅、别墅、和花园洋房;按其缴费标准分有普通住宅和非普通住宅这两种。
四、产权的区别
一般只做居住用途的住宅，用户购买后产权年限有70年，而且还可以落户。而可商住两用的公寓产权年限只有40年，少数特殊情况的公寓才能达到70年，没有学区、不能落户。
五、费用的区别
住宅小区需要缴纳的水电费用，都是按照民用水电标准收费，物业费用也很低，而公寓的收费标准是商用水电，物业费要比住宅高出很多。