从两个维度来解释,第一个是房子的本质是什么?第二个是房子的涨跌代表了哪些利益
1、房子的本质是什么?
有人说房子是居身之所,有人说房子就是“家”,这些都没错,
但是还不够本质,因为房子的价值除了是居住外,还代表了大量的衍生的价值,比如说商业、比如说交通、比如说教育、比如说医疗、比如说就业,这就造成了为什么同样是100平米的房子,在同一个城市的不同位置就有不同的价格,在不同城市,房子的差别就那么多,在乡村的房子就那么便宜。
如果一个小区的门口通了地铁,这个小区的房子价格要涨,因为提供了出行的方便;如果一个小区的附件建立了优质学校,业主的子女可以就近入学,那么就有了学区房的价值,价格又要多一点;如果一个小区的附近修建了医院,那么业主可以就近看病,不用跑很远,价值又多了一份。
如果小区附近就是商场,购物娱乐一应俱全,出门就能完成购物,方便不少,那么价值又要加一分;如果旁边就是华为研发大楼,就业方便了,价值也多了一份。这就是是房子的附加价值,这些价值才构成了房子的本质,否则大量农村,甚至大山上都可以建设房子,基本只有建筑成本,为什么没有人去?
而是要拥挤都城市中,因为城市里面才有人生活发展所需要的全部要素,在这里你能以更低的成本获得这些要素,前提就是你要有这里的房子,如果你在很偏的地方有房子,那么你要获得这些要素,你 就要额外花费巨大的成本才能获得。
而这些价值怎么来?是靠政府的规划和大量的投入,建设道路、建设医院、建设学校、建设商业等等,都是要政府投入大量的资金才能产生,这些投入的成本最终会成为附近房子的价格。这些投入是刚性的沉没成本。
2、房子是城市发展的沉淀
这句话怎么理解呢?一个城市如果持续发展,那么这些发展的成果最终会形成什么?我认为是房子是一个重要的载体,城市持续发展的成果最终会在房子上呈现出来,一家公司是有股东和员工的,股东是拥有公司的分红权和所有权,员工就是拿工资的,那么一个城市如果比喻成一家公司的话,管理层是谁?无疑是政府人员!
谁是员工呢?那就是在这个城市各个角落里面工作的人员!那么谁是股东呢?当时有有房子的人!因为你购买的房子,间接支持了城市的建设,上面说了,房子的价值是靠政府建设的各种附加功能来体现的,而政府建设的投入的钱是需要依靠卖地来获得的,业主买了房子,就是支持了城市建设。
有人就说了,员工也贡献了,没错啊,员工的贡献是工作,那他的回报是工资啊。股东的贡献是投资买房子,他的回报就是房价。城市发展不好,房价下跌,他就损失,作为员工大不了换个工作(城市)。但是作为股东他就要承受房价的损失。
反之城市发展好,吸引大量产业和就业人口,那么房价涨了,作为股东,获得的是房价上涨的收益。作为员工获得的好处就是工资涨了,或者找工作更容易了。这是有区别的。
3、房子降价会损害谁的利益
首先是税收,地方的税收有40%是来自于土地出让,有些城市对土地出让金的依赖更是达到60%,房价跌了,房企业绩受影响,未来拿地的积极性就弱了,也就意味着土地不好卖了,土地出让金就少了,这就影响到财源。
其次是有房的人,对于刚需来讲,房价降了,财富就少了,不过都是自己居住,只要工作不受影响,不影响月供,房价降了对他们影响也不是那么大,照样还月供。但是房价如果大幅下降,肯定是会影响就业的,影响收入的,最后影响的不仅仅是有房的人,影响的是所有人的收入。
总结:房子是一个城市的“股份”,享受的是城市发展的沉淀和成果,房子是包含了政府在周围规划的各种附加值价值,这种就成了沉没成本;房子的30%-40%是税收,这个也是构成了房子的刚性成本。这些就说明了房子价格降起来比较困难。全国性的房价下跌只有2008年那一次,那年发生了什么事情,相比大家都知道。