建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中明确规定:内
第六条 商品房销售面积容套内建筑面积+分摊公用面积
第八条 公用建筑面积由以下组成:
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班室以及其他功能上为整栋建筑公共用房和管理的建筑面积,
2、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不计入公共面积的部分。
因此,1、每栋楼之间有道路和草坪,甬道,篮球场,停车位,人工湖等.属于建筑物外部,不计入公摊。
2、物业管理规定中指出,是属于全体业主的,但开发商在签订合同时,会附加条款,把这部分算入开发商名下或特有业主名下(如1楼送的花园就给了1楼业主了)