89平米房子实际使用面积应为多少

不清楚你的复“实际使用面积”指制的什么。89平米又是什么面积。
建筑的面积一般是这样的关系：1.建筑面积（房本上的面积，也是开发商卖房的面积，少数城市才按套内面积卖）套内面积（一般也叫使用面积）+公摊面积。这个公摊面积跟户型（一梯几户）、有无电梯等有很大关系，一般高层电梯房公摊面漆可能会占建筑面积的20%左右，甚至还会高。
2.套内面积套内使用面积（也称地毯面积）+阳台面积（没封的阳台按一半面积计入）+墙体面积。墙体面积一般外墙按一半计入，公共墙面按一半计入，内墙全部计入。