防火涂料作为建筑物的防火保护材料，除了应具有普通涂料的装饰作用和对基版材的保护权作用外，还应具有阻燃耐火的特殊功能，要求在高温下具有一定的阻燃隔热效果。
阻燃隔热性能
为保护建筑物结构或限制火灾的蔓延扩大，防火涂料应提供30min至数小时的耐火时间，以便给消防人员赢得救火时间，确保建筑结构的安全。
对被保护基材的适应性
防火涂料应具有适宜的酸碱性。强酸性和强碱性都会降低基材的力学能力。酸对木材有水解作用，破坏木材的纤维结构，降低木材的机械强度；对钢材有点腐蚀性，降低钢材的机械强度。防火涂料对被保护基材应具有较高的黏结强度，所以其PH不应低于3.5，否则其对基材的黏结强度会下降。
良好的使用性能
通过化学或物理作用，防火涂料涂层固化后能达到所要求的各种物理性能（如与胶合板的剪切强度、刨花板的平面抗拉、吸水厚度膨胀等）和具有一定的耐老化性能。防火阻燃效果好，且无毒；燃烧时不产生浓烟和毒气；使用性能稳定、方便，如试用期厂、常温固化、固化时间短等。