水泥砂浆防水层空鼓、裂缝、表面起砂，会造成渗漏，其产生的原因主要有以下几方面：
（1）基层清理不干净、表面太光滑等，使得防水层与基层粘结不牢而导致空鼓。
（2）基层表面凹凸不平，铺抹防水层时砂浆厚薄不均、收缩变形不等，易产生裂缝。
（3）基层干燥使防水层早期失水而干缩，施工后未及时养护或湿润养护不够，或冬期养护时局部温度过高而造成干缩，使防水层产生空鼓、裂缝。
（4）没有严格执行配合比，材料计量不准确，水灰比不稳定，使砂浆收缩不均，造成收缩裂缝。
（5）由于结构刚度不足而产生裂缝，或预制装配式结构未采用刚柔结合的防水做法，使构件接缝处因受力变形而造成防水层开裂。
（6）水泥选用不当，安定性差，或不同水泥混用，易造成大面积网状裂缝；砂的粒度过细，也容易造成收缩裂缝。
（7）所用水泥强度等级太低或使用过期水泥，降低了水泥砂浆防水层强度，使防水层表面起砂。使用细砂或砂的含泥量超过规定，因砂的表面积增大，间接减少了水泥用量，增大了砂浆泌水率，使得孔隙加大，强度下降，造成防水层起砂。
（8）水泥砂浆防水层铺抹操作不当，养护不够，或过早上人行走，表面被破坏而造成表面起砂。
因此，应当采取下列措施进行防治：
（1）基层表面必须去污、剁毛、刷洗清理干净，并保持湿润、洁净、坚实、粗糙；表面凹凸不平处应先剔凿，清洗干净后用素灰与水泥砂浆分层交叉找平；蜂窝、麻面、孔洞等应剔凿、清理、刷洗后，做修补找平处理；有渗漏时，要先进行堵漏，然后做防水层。
（2）加强防水层的养护，普通水泥砂浆防水层终凝后，应及时进行养护，养护温度不能低于5℃，养护时间不要少于14d，养护期间应保持湿润。
（3）严格按配合比要求配制各种灰浆，认真执行操作规程，素灰层须反复用力刮抹，以提高粘结力，砂浆层应压入素灰层厚度的1/4，砂浆层抹平后要扫出横纹，表面析出的游离氢氧化钙要用钢丝刷刷掉，并应要掌握好各层施工时间。
（4）操作时应注意面层表面的适时抹压，压光须在水泥初凝前完成，压光遍数为3～4遍，一般从开始抹压到最后一遍压光的时间，夏季一般控制在12h以内，而冬期在14h以内。
（5）为保证结构的整体性并有足够的刚度，结构设计的裂缝开展宽度不得大于0.1mm。地下工程不应采用预制装配式结构；若采用，必须采用刚柔结合的防水做法。
（6）选用42.5级以上的普通硅酸盐水泥，不同品种、强度等级的水泥不可混用；砂应选用平均粒径不小于0.5mm的颗粒坚硬、洁净的中砂或粗砂，含泥量应小于1%。