购买二手房，为避免业主拖欠物业费，可以从三个方面来防范。1.签订合同时，明确物业欠费的责任和义务；2.请经纪人陪同进行三方物业交割并签订《物业交割单》即《物业结清确认书》；3.付房款时留出部分尾款作为物业交割保证金。
一、常见的物业欠费有哪些形式？
二手房交易中，原业主常见的物业欠费有以下三种形式：
（1）卖方以为原单位缴纳供暖费而多年未交供暖的；
（2）卖方因为不满意物业服务从未交过物业费的；
（3）之前房屋出租给租户，租户迟迟未交水电费导致上千元欠费的……
二、如何避免原业主拖欠物业费？
1、 在签订房屋买卖合同时，要明确界定物业欠费承担人和义务履行的期限，防止之后万一产生纠纷时可以有效地进行责任界定；
2、 买方可以敦促前业主在物管处交清已产生费用，并保留凭据。可以要求经纪人陪同进行三方物业交割，经纪人有义务协助买方清查房屋的物业欠费情况，注意要签订书面的《物业结清确认书》；
通过链家交易的二手房 ，在物业交割时要求经纪人必须到场陪同进行交割，并到物业等单位核实缴费情况，核实无误后，签署《物业结清确认书》。
链家版物业结清确认书样本
3、 付房款时留出部分尾款，买卖双方在“签合同”时约定留存一定数量的物业交割保证金，可以 督促卖方及时结清拖欠的物业费用 。如果卖方恶意拖欠物业费用，买方可以直接用物业交割保证金支付欠费， 有效保障买方的经济利益不受侵害 。
通过链家交易的二手房 ，经纪人需要在签约时就要求买方、卖方约定物业交割形式，让卖方留存物业保证金，并在交割时进行全程的陪同和跟进，帮助买方卖方核对费用清单，结清费用，并留存物业交割单以备查验。如果前业主发生欠费，可以在物业交割保证金中予以扣除，核实无误后，签署《物业结清确认书》。
三、原业主拖欠物业费，该怎么办？
如果真的遇到原房主拖欠物业费，首先要检查一下签订合同的时候 是否留存物业保证金 ，如果留了，可以直接从里面扣除原业主的这笔欠费；如果没有留存物业保证金，有以下两种解决方法可以参考。
1.找中介解决。 房子是通过中介交易的，可以让中介协商买卖双方解决，但是只有极少数中介可以做到。通过链家交易的二手房，一般都交纳物业交割保证金，在一定程度上避免物业费拖欠风险。
2.依法拒绝缴纳。 《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”也就是说，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，这笔物业欠费应当由原业主承担。物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。
真实案例：
2013年9月，买方林先生通过链家经纪人小董介绍，购买了卖方位于枣林前街147号楼的老公房房屋，签约时，经纪人根据经验建议买方留存了1万元的物业交割保证金。9月28日，双方办理了物业交割，卖方确认（口头承诺）物业费用无拖欠，并三方签署了手写协议作为约定，之后经纪人将保证金交还给卖方。买方入住后不久，去供暖公司缴费时发现原卖方尚有4个月的欠费未结清，总计6000余元。虽然目前暂未对供暖服务造成影响，但买方担心会影响二次交易，因此与经纪人共同向原卖方索要，但卖方不愿意配合缴清欠费。之后链家对该笔6000元欠费进行了先行垫付，并协助买方一同向原卖方追缴该笔费用。
原业主物业欠费是二手房买卖中常见的现象，这些费用比起百万的房子可能是一笔小钱，但是别人欠下的费用摊在无辜的买方身上想想都是一件吃亏的事情。为了避免吃这个亏，买方一定要采取防范措施。当然，如果事后发现业主真的欠费了，也应当根据自己的实际情况来选择合适的应对方法。
资料来源： 《物业服务收费管理办法》
链家经纪人 对此文亦有贡献
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