1、性质不同。
“大照”即经房产管理局确认并颁发的房屋所有权证明,“小照”即没内有所有权只有居住容或使用权的房产,不是法律上认可的房屋所有权人。
“小产权”房屋的就是这种情况。其区别是大照可以上市买卖交易过户，而小照不可以，如果要变更房产性质的话必须是开发商与国土机构达成共识，补土地出让金在办房产证。
2、得到的先后顺序不同。
商品房建成后，开放商先会到房管局申请大照，也就是先得到整个小区的产权，然后通知各用户办理各自房本(小照)，因此没有大照就没有小照。
3、价格不同。
私产小照更换为私产大照需要一定的钱才能更换，私产大照的价值相对于私产小照来说更为昂贵。并且，房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。
基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证，并不是两个都可以拥有。
参考资料来源：百度百科-房产证特点及分类