由于去年上半年以来的限制外资购房等一系列的政策出台，上海高档楼盘及别墅的销售业绩均告不佳，上海的开发商们现在正急需资金度过年关。
据仲量联行的最新报告显示，上海几个市中心的楼盘，如“上海滩花园”、“汇宁花园”、 “翠湖天地御苑二期”、 “永业公寓二期”等，2006年第四季度销售业绩均不理想，有些楼盘一个季度只售出8套。
据悉，上海的一批高档楼盘和别墅的开发商，正在从信托、私募等一些非银行机构和一些大型房地产国企取得过桥贷款。
这种融资方式在短期内解决了开发商的资金短缺问题，如果房地产企业销售依然不佳，房地产行业风险将转稼给过桥贷款的机构。
过桥贷款融资
根据高力国际的研究报告显示，2006年第四季度，受限外政策的影响，上海的高档楼盘租金大幅下跌，豪宅的空置率达到17%，同时导致06年豪宅租金负增长3.6%。
仲量联行上海研究部总监何恩凯表示，目前，沪上大部分高档住宅的成交量近期都在大幅缩水，今年的供应量又特别大，预计将有44000套新房源推出。2007年全年，由于政府对外资购房的限制措施的实施，相信在成交量上仍然会有所缩减。所以，豪华高档公寓楼在今年仍将持续价高量缩的状态。
分析人士指出，一般体量在9万平方米的高档楼盘销售周期在一年半左右，由于受到限外等一系列政策的影响，预计销售周期将延长到两年左右，此时开发商的资金会紧张，甚至造成资金断链的情况。
不仅高档公寓滞销，别墅市场也存在相同的状况，根据荒岛房产工作室统计的数字表明，前别墅市场仅可供开发的土地建面就在450万平米，如果按当前一年消化150万-180万平方米的速度测算，约需3年左右时间方可消化。
沪上知名的房产专家蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)表示，外资淡出，开发商将面临供需结构的双重夹击，高档楼盘的销售将陷入进退两难的境地。
面对压力，开发商开始寻找短期融资来度年关。据悉，目前，上海的佘山别墅区价格在1000万以上的高档别墅，以及市中心单价在20000元/平方米左右的高档楼盘的开发商们，正从信托、私募等一些非银行机构和一些大型房地产国企取得过桥贷款进行融资。
房地产商把别墅或公寓抵押给非银行机构或手中有闲余资金的国有房地产企业，进行融资，期限一般在半年至一年，利率通常在10％以上。
转嫁风险
根据《2006年央行的金融稳定报告》指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的潜在风险。当前房地产价格走向尚不明朗，如果房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产的信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。
上海五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)表示，事实上，在房地产市场好的情况下，非银行机构或者同业拆借的放贷，风险较小，自身的收益也较大。然而在目前市场不明朗的情况，尤其是高档楼盘出现滞销，放贷的这些项目的风险较大。“如果开发商融资后，销售仍然没有起色，将危急国企及非银行机构资金运作的安全性。”
开发商通过过桥贷款进行融资，把自身的销售风险转嫁给非银行机构或一些国企。另外，有些物业抵押给非银行机构之前，已经抵押给银行，这会产生坏帐的风险。
虚假销售
据悉，开发商在取得过桥贷的同时，还会把一些别墅、公寓转到自己注册的一些公司名下，制造房产销售火爆的现象，以此促进销售。
查询上海“房地网”可以发现，目前佘山一些别墅合同撤销率非常高，如有，如有的别墅项目可售套数只有16套，合同撤销率却高达6次。上海泰麒房产工作室分析师何凌飞认为，一般情况下，这种总价超千万的别墅不会轻易下单，而下了单的便不会轻易撤单。
事实上，先前汤臣一品的操作方法给其它开发商敲响了警钟，汤臣一品的开发商接受了有关税务部门的稽查，被要求提供原始资料、相关报表等，其理由是汤臣一品被疑涉及虚假销售等。
分析人士指出，面对开发商利用虚假销售骗取购房人信任的情况，相关部门应当对开发商的整体销售过程进行有效监控，特别是对于利用虚假销售来骗取购房人的信任的开发商，相关部门应当拿出相应的措施来惩戒这些违规的开发商。