楼主您好！
先回答您最后一个问题吧，把您上面担心的问题，都形成书面的文字，签进合同。也就是不要信口头承诺，既然承诺了，就写进合同吧。其实买2手房，风险一直存在，中介能做的是，把风险降到最低，最终是在于买卖双方权衡是否接受。希望您不要给不良中介可乘之机，买房路上一些顺利！
先说句题外话，您购买的房屋属于没有房产证的房子，也就是一般法律意义上的期房，国务院早在2005年就禁止期房转让，所以您跟房主签订的协议在法律上一般会被认定为无效协议，虽然可以约束你们双方，但法院一般不支持这样的合同（也就是在法院认为此类合同自始无效，返还原状），所以这样的房子风险很大，您需要慎重考虑。如果您还是决定买，下面是对您问题的回答：
1、过户费的问题，按照国家规定，买方只承担契税和您认可的中介费，其他费用都是业主的。但实际操作中，燕郊也算北京了，北京习惯是业主报净得价，其他所有费用都由买方承担。比如说营业税5.5%，个人所得税1%。您这个房子要多注意一点，也就是业主现在是否已经缴纳的办理一手房产证的费用，契税，公共维修基金等（这两个是大头）是否已经缴纳，由谁来承担。这些都写进合同，国家新增费用，谁来承担？比如这次上海重庆新增了房产税？当然这个问题您最好还是自己跟中介去确认，这个就像好多广告后面写的解释权归谁？
2、关于贷款，这个是您跟银行之间的关系，跟您个人的资质也有关系，另外现在贷款政策一直在变，一般中介是不敢跟您担保的，如果您贷款贷不下来，一般是需要在规定时间内自己现金补足的，否则需要承担违约责任，所以签订合同的是您，承担责任的也是您。您要保证的话，就是在合同里写明：贷款不足申请额度，您有权解除合同，不承担违约责任，房主应该多长时间内退还您的首付，这样对您才比较有保障。
3、房产证何时下来，您要方便最好自己去开发商那确认下。同时确认下业主在那里是否已经把所有费用都交清了，别还有什么欠款，到时麻烦就是您的了。这时您也可以知道前面说的契税公维是否都交过，若都交过、开发商五证齐全的加上大产权证已办好，那两个月能办妥相对靠谱。如果连费用都还没有交，开发商大产权还没办妥，那2个月基本不可能出房产证。这个周期越短，您的风险也就越低。
4、房产证办不下来，这个问题是一般是属于开发商问题。使得交易周期变长，那么政策变化，市场变化，人心变化都有可能。针对这个问题，一般从买方角度出发，首选方案，由业主方承诺在什么时间，能办理出房产证，否则您有权解除合同，同时对方需要承担违约，对方应在多长时间退还首付并支付违约金。第二种是：业主方有责任追究开发商的违约责任，违约金归谁所有。由于前面说了，此类合同在法院被认定无效的可能性很大，所以，如果遇见纠纷，就协商解决吧，毕竟合同对双方的道德还是有约束的，并不是空口无凭。
5、多提醒一句，您的首付最好是帮用于还清贷款，贷款不还完房子是没有办法过户的，房主的贷款银行您也最好确认下，是否可以提前还款，要不是银行不让提前还，那过户时间就还要拖了，另外提前还款是否也有违约金，违约金是谁承担，要跟业主谈好。
最后祝您一切顺利！