够买呼和浩特的集体土地的程序是什么

呼和浩特市近郊无产权、小产权住房开发火爆:
购房者：只要便宜就行

从乌兰察布市兴和县来呼和浩特市打工的张女士夫妇最近想买一套住房，经过多方考察，他们看中了位于玉泉区西菜园办事处西菜园村下三队的一套房子，建筑面积为95平方米的两层联体简易楼房，另外还赠送大约30平方米的小院，价格仅为1060元/平方米，与其他正规程序开发的动辄3000元/平方米左右的住宅相比，这套房子即实惠又实用，而唯一美中不足的也是对于购买者至关重要的就是该房子没有房屋所有权证。

张女士告诉记者：“虽然市区开发的房子有全套的正规手续，交通以及社区的配套完善，但是房子太贵了，就拿回民区的房子来说吧，最便宜的也要2400元/平方米，95平方米就需要近23万元，加上房子的装修，至少要26万元才能住进去，如果按揭贷款买房，首付款就需要11万元，另外，我们全家还需要背负12万元的贷款，每月还款近1400元，这个数字是我们无法承受的。而现在选好的这套房子，总价仅11万元，由于是简易楼房，2万元就可以全部装修好，居住成本比较低，生活压力也小。虽然没有房屋所有权证，但是我们又不会卖掉这套房子，至于将来面临的拆迁，到时候总会有办法的。最起码这个价格在我们的承受范围之内。”

记者在采访中发现，这类房屋打动置业者的只有价格，其周边环境的脏乱及生活设施的缺乏，都是一些生活在都市里的人无法想像的。

开发商：开发根本不需要手续

6月22日，记者来到了玉泉区西菜园办事处西菜园村下三队，看到10多幢二层简易楼房大部分已经封顶，每幢房子又分割成10多套带小院的单户，10多名工人正在干活。这里的道路坑洼不平，记者走进一个贴着售楼部的小房子里见到了开发这些简易楼房的一位负责人，这位自称是工作人员的孙女士告诉记者：“开发的土地是我们从村委会买的，这种房子就是便宜，盖好了就有人买走了。卖房子时，我们也将实际情况告诉每个买房人，办不了房本。今年我们一共开发了100多套，目前销售的很不错，最主要是我们的房子便宜。”

记者在这间办公室的墙上看到一张简易的规划图纸，10多幢房子排列有序，部分房子用红笔做了已售出的标记。当记者问到盖这些房子是否需要注册房地产开发公司，是否有城市规划局、国土资源局、房管局等单位批准开发的手续时，这位孙女士称，“我们在这里已经开发了七八年了，从来也没有办过什么手续，也用不着办。”

相对于西菜园办事处西菜园村下三队的无证开发来说，新城区的红山口村开发红山口小区规模更大，从小区的布局来看，明显有经过统筹规划的迹象。6月26日，记者以买房者的身份对该村开发的项目进行了暗访。

负责开发该小区一位姓宿的男子说，这片小区是他们给红山口代建的，除了卖给本村村民之外，绝大部分销售给了外来人口，每平方米830元，单套面积在85平方米左右，买房时签定代建房协议，将来由村委会统一办理房屋所有权证。他还表示，红山口小区是经过红山口村委会统一规划的村民住宅小区。

记者看到，该小区全部都是简易两层联体结构的住宅，有10多幢正在施工当中，绝大部分已经投入使用。

业内人士：典型的小产权房

记者就呼和浩特市郊区目前盛行的这两种形式的住房采访了业内有关人士。一位不愿意透露姓名的房地产经纪人告诉记者，玉泉区西菜园办事处西菜园村下三队开发的属于无产权的违规开发，没有任何法律保障，村委会都有权要求其拆除。而新城区的红山口村开发的红山口小区如果正如那位宿先生所承诺的那样，是村委会规划开发的，将要办理房屋所有权证，也最多属于小产权房。所谓小产权，是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住不用交纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的产权证是不具有商品房产权证的法律效力的。

律师提醒：买了的赶紧退

内蒙古实证律师事务所的韩静律师提醒广大置业者，如果已经与房地产开发商签订了此类房屋的购房合同，这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。而且，小产权房不能合法进行产权转让。更为严重的是，赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，房子可就是面临被拆除，由于这类小产权房不被法律保护，要求拆迁补偿的难度非常大。因此，这类小产权房最好不要考虑购买。已经买了小产权房还是赶快设法退出为好。

总体看，小产权房如同过去的农民起义，属基层自发行为，分散之时并未引起当局的重视或者注意，慢慢形成了燎原之势。

在经济社会，我们有必要辩证分析这个问题，不能一棒子打死。

小产权房，一不会造成楼市的混乱；二不会成就危房建筑；三不会损及城市的总体规划与市政设施。如果说有不妥之处，主要也是钱惹的祸，没有为财政贡献足够的力量或应有的力量！

当前小产权房的影响力，可从供应、需求、交易风险、产权4个主要方面进行分析 。

小产权房源自如下几个方面：村属集体用地、破产企业工业用地、城中村部分集资房、引资类企业在宅基地上的物业、企业自建房、乡产房；买卖者以当地人、外来定居者中的中低收入阶层、少许投资户，也有“为她人购房者”，更有少部分成为“房贿”的主要用品。

交易风险主要来自用地并不合法、开发报建程序有缺陷、无合法产权证不利于维权与二手交易、有些纠纷无法用现有政策或法律法规厘定。

但是从产权角度出发，无论是现有普通商品房、经适房，都不是完全产权，这是收编论的基础；其二，小产权房既已登堂入室，承认并引导似乎合规一些；再一个，小产权房从大局出发，主要牵扯到中下层老百姓的切身利益居多。

所以，为了构建和谐社会，对小产权房最好收编，补齐产权，补缴出让金，缴纳全部程序的手续费用与税收，完善开发主体的严检，让他们获得平等待遇