85平米房子的使用面积到底怎么记算

这个不好说的。
使用面积应该是可以量出来的面积。但很多开发商把墙内面积认为就是使用面积。
阳台也是算面积的。
不过你有赠送的12个面积已经不错了。
高层的的公摊面积就是高一些。