港澳房价升内地买家减
专业人士称，目前港澳楼市尚属温和，仍有投资潜力
就在深圳、广州等内地城市房价摇摇欲坠的今天，香港、澳门房价却稳步上升。特别是
香港房价，从7月以来又涨了近20％。业内人士预计，今年香港楼宇买卖宗数、成交总额将
创1997年以来新高。香港房价已从历史低位走出来，处在新一轮的上升周期。
房地产指数加速上行
中原地产集团以50个典型楼盘价格编制"中原城市领先指数"，以1997年6、7月为100,该
指数曾于2003年7月最低跌至35点，2007年恢复到55点以上。7月以来，该指数加速上行，目
前已经达到62.1点，而继续上行的趋势没有改变。
从不同区域看，11月后，港岛物业平均价格比上月同期增长7.2％，增速最快，现在的
房价已经相当于1997年的70.48％。另外，九龙、新界东、新界西的成交价也比上月同期增
加3.16％至4.75％。
今年9月曾经采访香港、澳门楼价，事隔4个月，被采访过的楼盘价格均有不同程度提
高。其中，港岛九龙城上周均价58270元／平方米，九龙维景湾畔41150元／平方米，新界东
沙田第一城34090元／平方米，新界西嘉湖山庄18040元／平方米。(为方便读者理解，本文
已将房价换算为"人民币元／平方米")。
中原地产研究员黄良升说："这两个月升得厉害！"据他分析，主要原因是美国9月下旬
两次减息，香港为保持与美元的联系汇率制度，减息3次，总幅度达到0.75％。而香港经济
发展得很好，居民收入提高，令香港楼价两个月来急升，从第一次减息到现在平均每月房价
上涨6％到7％。据传美国12月还要减息一次，估计年末楼价还会有一轮飙升。
西部通道物业惜售
"现在只是楼价大涨的开始。"黄良升说，从长期趋势来看，2006年到现在最多只算个横
盘，现在房价指数比1997年还差得很远，估计未来两三年香港房价会出现一个高速增长局
面。预计今年楼宇买卖接近15万宗，成交总额将达4950亿港元，创1997年以来新高。
据中原地产介绍，各地域房价增速有别，临近西部通道的新界西被认为市场潜力较大。
二手房成交价增幅最大的是新界西愉景湾，较上月猛增15％，达到42430元／平方米。其次
为港岛的贝沙湾，较上月增9％，达106890元／平方米。而7月记者实地采访时，贝沙湾二手
房最低可在7万元／平方米买下。如果以此计算，这4个月来，此地房价上涨了30％至40％。
香港利嘉阁地产执行董事廖伟强表示，在50大蓝筹屋苑中，以太古城的升势最为凌厉，
现在平均价已达67000元／平方米，较上月同期升幅达14.1％。
香港美联物业屯门－元朗－天水围区域营业董事陈光裕说，由于业主普遍看好后市而惜
售，放盘比较少，但房价却持续上涨。屯门、元朗、天水围是内地人到香港买楼比较集中的
地区，目前新楼售价大约在3万元／平方米，10多年楼龄的二手房，要卖2万元／平方米左
右。
博彩业兴旺澳门楼市
澳门房价这4个月来也平稳上涨。中原地产澳门销售经理赖文杰说，受博彩业新项目及
自由行的带动，今年澳门GDP增幅估计会达到25％，澳门人、亚太地区投资基金、内地人都
很看好澳门未来的增长潜力，有意投资澳门房地产。
澳门滨海的寰宇天下刚刚入伙，二手房成交价在26000元／平方米上下。而凼仔岛和新
口岸区(填海区)房价这半年来每月增幅都在5％至6％。他认为，澳门房价在一定程度上受到
珠海、香港房价牵引。
港澳租金回报高于深圳
港澳两地房屋租金平均水平分别比去年同期上涨13.5％和15％。据中原地产统计，目前
香港住房租金的中价位为148元／平方米／月，澳门为67元／平方米／月。
据中原地产统计，截至10月，全港50个大型屋苑中，有40％即20个屋苑平均租金回报率
高于5％，较去年大增60％。其中大围金狮花园更高达7.3％，突破去年录得的6.8％记录。
香港房地产业界人士预期，近月整体租金呈上升趋势，料回报率将再度攀升，两地房屋租金
回报也高于深圳。据深圳三级市场月度报告，10月罗湖、福田两区住宅投资年回报率约为
4.1％和3.3％。
内地买家近期剧减
中原地产黄良升说，自从金融管制加强以后，内地到香港买楼的人明显减少，减幅大致
为40％左右。中原地产研究人员表示，内地人直接投资香港楼市的政策暂时没有开放，投资
香港楼市较正规的渠道是通过在港亲友投资，或是由第三国转往香港的移民投资。
美联物业郭朝隆说，由于今年4月澳门暂停投资移民政策，内地人到澳门买房的比例也
已经减少，不过，由于澳门税率低，部分内地人仍希望选择经济基础较好的澳门进行投资。
目前楼市尚属温和
中原地产研究人员认为，目前香港楼市还未进入疯炒局面，买家仍然以自用为主。截至
22日，11月份159宗确认交投的住宅个案，比上月同期激增47.2％，但仅占同期整体二手住
宅注册量的1.69％，显示市场炒卖情况并未炽热。香港很多人接受1997年以后楼市泡沫破灭
的教训，对楼市泡沫有高度警惕，因此现在仍然是投资香港楼市的好机会。
另外，减息导致投资房地产的大资金有增无减。7月以来，一手超级豪宅市场升幅最为
惊人，预计今年整体超过2000万元的一手超级豪宅成交将超过1000宗，涉及金额将超过400
亿元，成交量可能比1997年超出近4倍，将创香港超级新豪宅年成交记录。香港房地产市场
或许即将进入一个爆发期。