90平米的房子，使用面积为：
建筑面积（90㎡）-公摊面积使用面积（套内建筑面积）。
（一般房产证上都会写明：建筑面积多少，公摊面积多少，实际使用面积多。）
普通住宅相关面积计算方式：
公摊面积公摊系数*套内建筑面积
套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
公摊系数总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）
普通住宅的一般公摊比例：
多层：8%——15%
小高层： 10%——20%
高层：15%——30%
影响公摊面积的因素：
1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。
2、套内面积 房子大就多点，房子小就少点
3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。
希望能帮到你哦~