北京2手房产分析报告

投资者及自住者关注要素差异分析

2007年即将结束，面对国家宏观调控更加趋紧的大环境下，二手房消费者心态是否发生了些许变化？二手房的购买人群和消费行为是否发生了较大改变？对于这些问题，在2007年11月，“链家地产”市场研发中心对本公司成交的1000对买卖客户进行了相关的购买行为调查。以下是关于自住和投资购房者的关注要素分析。

自住者更关注小区环境，位居购房考虑要素之首

据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，2008年二手房自住者关注的四大要素依次是小区环境、公交便利、地铁沿线、房屋状况；关注的比例分别为38.1%、35.2%、30.7%、26.7%；其余的商业氛围、学校、公园等的关注度则比较低，分别为8.5%、14.2%、5.7%。这表明对于自住者来说，首先考虑的是房产所在的小区环境，另外，反映交通状况的地铁沿线以及公交便利的关注度之和达到65.9%；表明自住者对于交通状况非常重视，只要交通便利，即使距离稍远也可以接受；而在房价逐渐走高的情况下，学校、公园周边的房产已经形成稀缺性，价格相对更高，因此许多即便希望在学校、公园周边购房的消费者，也只能暂时隐藏这些衍生的需求。

投资者更关注交通便利和商业氛围

据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，投资者关注的四大要素是地铁沿线、商业氛围、房屋状况和公交便利，关注的比例分别为28.3%、26.1%、26%、17.4%。其余的小区环境、学校、公园等的关注度分别为10.9%、2.2%、2.2%。投资者关注的首要因素是地铁沿线，这表明投资者对于轨道交通能够促进房产快速升值形成了共识，而且今年5号线开通后南北城房价的快速上涨也对投资者形成了直接的刺激。

因此，“链家地产”市场研发中心认为，从自住者和投资者的购房关注要素对比来看，依然存在着比较明显的差异。虽然自住者与投资者都有共同关注的要素，分别是地铁沿线、公交便利和房屋状况，这对自住者来说是决定居住舒适性的关键因素，而对投资者来说则是能够更好出租出售的关键因素；但是，投资者和自住者关注点最大的差异是自住者更关心小区环境，而投资者更关心商业氛围；这也体现了不同的购房目的；自住者购房更多的考虑未来居住的舒适性，小区环境是舒适性的重要组成部分；而投资者购房是为了赚取更大的利润，如果房产置身于良好的商业环境中，就会使后期的出租收益、升值空间和商业环境形成良好的互动，周边的环境是决定房产收益的核心因素；换言之，对于投资者而言，房产的周边环境比房产本身的状况更重要。

2007-2008年中国2手商业地产市场分析及投资咨询报告
2007年1-4月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%，其中：福建、河南、广西等7省同比增长均超过40%。
2007年1-2月份，商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6和6.8个百分点；2007年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低5.3和2.3个百分点。2007年1-4月份，与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年1-4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。
全国写字楼开发投资额及销售额均快速增长。2007年一季度，全国写字楼开发投资额148.5亿元，同比增长23％；销售额210.02亿元，同比增长24.8％。
写字楼销售面积增长平稳，但竣工面积大幅回落。07年1-2月，全国写字楼竣工面积81.72万平方米，同比下降31.5％；销售面积160.54万平方米，同比增长15.6％。
商铺市场开发投资与销售额增速加快。2007年一季度，全国商铺完成开发投资401.53亿元，同比增长17.7％；实现销售额425.99，同比增长10.1％。商铺竣工面积与销售面积均小幅下降。2007年一季度，全国商铺竣工面积705.15万平方米，同比下降2.6％；商铺销售面积668.67万平方米，同比下降1.6％。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国2手商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点